蒙城县人民政府关于

印发蒙城县物业管理暂行办法的通知

蒙政〔2013〕31号

 

各乡、镇人民政府，庄周、漆园办事处，白杨林场，范集工业园区，县政府各部门、各直属机构：

《蒙城县物业管理暂行办法》已经县政府第17次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

 

蒙城县人民政府　　

2013年8月26日　  

 

（此件公开发布）

 

蒙城县物业管理暂行办法

    

第一章 总　则  

第一条　为规范全县物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《安徽省物业管理条例》和《亳州市物业管理若干规定》等相关的法规、规章，结合我县实际，制定本办法。

第二条　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

第三条　本办法适用于本县行政区域内物业管理活动及其监督管理。

第四条　县政府负责把物业管理纳入社会管理范畴。

县房地产管理局是物业管理行政主管部门，负责全县物业管理活动的指导、监督和管理工作。对物业服务企业资质管理和从业人员资格管理；对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管；指导乡镇人民政府（庄周办事处、漆园办事处、白杨林场、范集工业园区）（以下称乡镇政府）、社区居委会做好业主大会(业主委员会)组建、换届、备案工作及日常运作；定期对物业管理活动全面监督检查。

乡镇政府、社区居委会应加强对物业管理的综合管理工作，具体负责组织协调辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，督促检查物业服务企业落实物业服务合同，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理矛盾纠纷，做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

相关职能部门按照各自的职责做好物业管理工作。

住建、规划主管部门负责新建项目的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理；协调处理房屋保修期内因工程质量问题引发的投诉和矛盾；负责物业管理区域内绿化工作的行业指导管理。

城市管理行政主管部门负责对物业管理区域内的乱设摊点、私挖地下室、私接楼房、私自扩院开门改门、私搭简易棚房等违法行为进行依法查处；对环境卫生的检查指导和监督；对不履行市容卫生责任制度的物业服务单位进行查处；对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和检查。

公安、消防部门负责指导、督促物业服务企业做好安全工作,督促做好安全防范设施建设；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理破坏消防设施的行为。

物价行政主管部门会同房地产管理局制定物业服务分类收费标准，查处超标准和超范围收费；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

环保部门负责对物业管理区域及周边的违反环保法律法规的行为依法进行查处；对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

质量技术监督部门对物业管理区域内的电梯、压力容器等特种设备进行安全监察，检查特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处使用中的违规行为。

财政主管部门应将部分老旧小区的改造、新建小区物业服务费的补贴及对优秀物业服务企业的奖励等费用纳入同级财政预算；负责对住宅专项维修资金的管理使用进行监督指导。

文明办应将物业管理工作纳入社区精神文明建设指导检查范围。

第五条　县房地产管理局应制定《前期物业服务合同示范文本》、《物业服务合同示范文本》等文书，用于具体指导全县的物业管理。

第六条　实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由乡镇政府召集，住建规划部门、房地产管理部门、城管部门、公安部门、物价部门和社区居委会、物业服务企业、专业经营单位及业主委员会或者业主代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会未依法履行职责；

（二）业主委员会未依法换届；

（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；

（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；

（五）其他需要协调解决的相关事项。

 

第二章　前期物业管理

第七条　建设单位应当在销售物业前（拆迁安置房、保障性住房等应当在分房前），按照《前期物业管理招投标管理办法》的规定，通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业、建筑面积2万平方米以下的非住宅物业，经县物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，物业管理项目负责人应具有物业管理师资格。

第八条　新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向县房地产管理局报送以下材料：

（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；

（二）经批准的物业项目规划设计方案；

（三）标注物业服务用房具体位置、面积的详图和配置标准的书面承诺；

（四）应当招标的物业管理项目招投标情况的书面材料；

（五）物业配套建筑和设施的清单及产权归属说明等资料。

第九条　建设单位应当邀请物业服务企业参与项目的开发建设，建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。物业服务企业提前参与的，建设单位应当支付相应的费用。

第十条　建设单位应当参照县房地产管理局制定的《前期物业服务合同示范文本》，与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后15日内持《前期物业服务合同》、《业主临时公约》报县房地产管理局、乡镇人民政府备案。

签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自然终止。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，内容应参照《安徽省物业管理条例》相关规定。

建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。

第十一条　前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业移交物业服务用房等配套建筑和物业档案资料，并将移交的情况报县房地产管理局、乡镇政府备案。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止前10日内，将物业服务用房、物业管理档案资料移交给业主委员会或者新的物业服务企业。

第十二条　物业服务用房应当按规定配置。物业服务用房属全体业主所有，用于客服接待、人员值班、档案资料及业主委员会办公用房等，并在商品房销售或预售许可申请中明确坐落的楼号及房号。

第十三条　前期物业服务合同签订后，建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料并报县房地产管理局、乡镇政府备案。

（一）物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料；

（二）供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其它资料，包括有关房屋权属的申请登记资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案资料移交给业主委员会。

第十四条　前期物业服务企业承接新建物业项目，在办理物业承接查验手续时，应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。

（一）物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）物业共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）物业共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等；

（四）物业服务用房等其它共用房产设施设备。

开发建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

前期物业服务企业应当将查验情况书面报送县房地产管理局和乡镇政府备案。

第十五条　物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录；发现问题，建设单位及时整改。建设单位整改合格后，方可办理物业交接手续。

第十六条　前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议价格收取前期物业服务费用。物业服务企业收费前要到价格主管部门办理物业服务收费备案手续，在领取《安徽省服务价格登记证》后方可收费。

第十七条　提前解除前期物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同60日前书面告知合同另一方，建设单位应当及时另行选聘不低于原资质的物业服务企业，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。

建设单位应当在新的前期物业服务企业确定后10日内将更换前期物业服务企业的情况书面函告物业买受人，同时书面告知县房地产管理局、乡镇政府和社区居委会。

第十八条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。

建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。

物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

         

第三章　业主、业主大会及业主委员会

第十九条　房屋所有权人为业主。

已领取房屋所有权证的人为业主；未进行房屋权属登记，但基于已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中认定为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；

（二）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（三）推选业主代表，并享有被推选权；

（四）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（五）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利；

（六）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（七）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（八）监督业主委员会的工作；

（九）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（十）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（十一）参加业主大会会议，行使投票权；

（十二）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第二十条　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）入住率达到50%以上的；

（二）首批物业交付满二年，并且入住率达到30%的；

（三）首批物业交付满三年的。

符合召开首次业主大会条件的，建设单位应当在30日内书面报告县房地产管理局、乡镇政府及社区居委会，并在物业管理区域内发布公告。

第二十一条　首次业主大会会议筹备组组长由乡镇政府、社区居委会指定人员担任；筹备组中业主代表的产生，由乡镇政府、社区居委会组织业主推荐。筹备组应当自成立之日起15日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇政府协调解决。

第二十二条　建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助筹备组开展工作，建设单位应按物业管理区域总建筑面积，提供不少于每平方米1元的首次业主大会召开费用，交项目所在地社区居委会监督使用，会后结余部分作为业主委员会的活动经费，或由业主大会决定使用。

第二十三条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关资料向县房地产管理局、乡镇政府和社区居委会办理备案手续。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会自变更之日起30日内向备案机关办理变更手续。

第二十四条　业主委员会按照有关规定办理备案手续后，应当将业主大会决定、物业管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料在物业管理区域内公告；并持备案证明申请刻制业主委员会印章。   

业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，乡镇政府、社区居委会应当督促或组织其换届。

原业主委员会委员怠于或者阻挠换届选举的，不再列入新一届委员候选人名单。

业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给新一届业主委员会。

第二十五条　按照法律、法规规定，业主委员会还应当履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（五）监督管理业主共有收益、监督管理规约的实施；

（六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（八）对物业服务企业的行为进行监督；

（九）审议物业管理区域内物业服务费的收取标准；

（十）业主大会赋予的其他职责。

第二十六条 业主委员会组成人员不得有下列行为：

（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；

（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务；

（三）接受可能妨碍公正履行职责的其他利益。

第二十七条　业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业服务，协调业主、物业使用人对物业管理服务的投诉及其他监督。

第二十八条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得的收益，30%用于补贴物业管理综合服务费，70%纳入物业专项维修资金。

业主委员会应当按规定妥善保管各项收支账目并接受县房地产管理局、乡镇政府、社区居委会监督。

              

第四章　物业管理服务

第二十九条　物业服务企业按照国家规定，取得相应资质后方可从事物业服务活动，从事物业管理服务的人员应当按照国家规定，取得执业资格证书持证上岗。

非本县物业服务企业进入本县行政区域内从事物业管理服务的，应当持资质证书及相关资料到县房地产管理局办理备案手续后，方可从事物业管理活动。备案后的物业服务企业应在有效期届满前一个月或发生有关变更后重新备案。

第三十条　物业服务企业享有以下权利：

（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、相关秩序进行管理；

（二）依照国家、省有关规定和物业服务合同收取服务费用；

（三）制止违反物业管理规约的行为；

（四）选聘专营企业承担专项经营业务；

（五）法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

物业服务企业应当履行以下义务：

（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；

（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；

（三）按照规定公布物业服务费收支情况；

（四）接受业主委员会和业主的监督；

（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；

（六）加强电梯的使用管理，确保电梯的使用安全；

（七）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

第三十一条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十二条　业主大会成立后，物业服务收费具体标准，由业主大会或授权的业主委员会，根据物业服务等级和相应的基准价及浮动幅度，与物业服务企业在物业服务合同中约定，并将约定的收费标准报价格和物业管理行政主管部门备案，领取《安徽省服务价格登记证》。

物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示不少于10日，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

物业服务企业应当在合同签订之日起15日内，将物业服务合同报县房地产管理局、乡镇人民政府和社区居委会备案。

物业服务合同可以约定下列服务事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）公共绿化、景观和花草树木的养护管理；

（三）公共区域的保洁、相关秩序维护；

（四）车辆的停放管理；

（五）协助管理物业管理区域内安全防范、消防、交通等事项；

（六）协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作；

（七）对物业使用中禁止性行为的管理措施；

（八）物业维修、更新费用的账务、管理物业档案资料的保管；

（九）服务质量标准和物业服务费收取标准和方式；

（十）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动。

（十一）物业服务合同期限；

（十二）双方权利和义务；

（十三）业主或者业主大会委托的其他公共服务内容。

第三十三条　物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第三十四条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供物业服务的，业主有权要求物业服务企业提供，并可以向县房地产管理局、乡镇政府和社区居委会投诉。县房地产管理局、乡镇政府和社区居委会应当及时调查处理。

物业服务企业应当配合政府有关部门、乡镇政府和社区居委会开展社区服务、文明创建、计划生育和社区文化活动。

第三十五条　物业服务合同终止或者解除，需要更换物业服务企业的，业主大会应当依法选聘物业服务企业。并将物业服务合同报县房地产管理局和乡镇政府、社区居委会备案。

第三十六条　提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当将拟解除合同60日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知县房地产管理局、乡镇政府和社区居委会。

第三十七条　因物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同，应在合同的期限届满或提前解除合同的期限前30日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，应当按照下列程序做好物业服务交接工作：

（一）业主委员会或者物业服务企业应当在2日内书面告知县房地产管理局、乡镇政府。

（二）乡镇政府在接到业主委员会或者物业服务企业书面告知后5日内，应当会同县房地产管理局和社区居委会就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。

（三）乡镇政府和社区居委会应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，指导业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同；县房地产管理局主动提供相关信息，协助做好选聘工作。

物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，乡镇政府应当将有关情况书面告知县房地产管理局，并从县房地产管理局提供的应急物业服务企业名单中指定资质条件相符、信用记录和业绩较好的物业服务企业组织做好清扫保洁、垃圾清运、安全保卫和绿化维护等基本服务工作，继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。

第三十八条　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

第三十九条　物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：

（一）移交本规定第十三条规定的材料；

（二）移交物业服务期间形成的设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；

（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）撤出物业管理区域内的服务人员；

（六）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第四十条　物业服务企业应根据安徽省物业服务质量监督考核内容和标准，每月不少于一次对所管理的物业项目进行全面自查，自查整改情况在小区内公示，并报送业主委员会、社区居委会、县房地产管理局。县房地管理产局应当加强对物业服务企业的监督管理，按照《亳州市物业服务质量监督考核办法》对其服务质量进行考核，并将监督考核结果、业主群体性投诉或业委会投诉、整改情况和社区居委会的意见，作为对物业服务企业信用等级评价、物业服务企业资质等级申报、前期物业管理招投标及住宅小区创优活动等的重要依据。

第四十一条　房产局应当建立物业服务企业警示名册，在警示期内的物业服务企业禁止参加物业管理的招标投标。建立物业服务企业及其管理人员的信用档案，实行动态的监督管理。

 

第五章　物业的使用与维护

第四十二条　新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划核定的内容实施，不得改变其使用功能。

已列入住宅小区商品房建设成本的配套设施，产权属全体业主所有，建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。

未列入住宅小区商品房建设成本的配套设施，产权归投资人所有，但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。

第四十三条　在老旧小区整治时，清退、调整、回购和补建的公建配套设施应移交给业主委员会，用于物业管理。

第四十四条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备、损害业主共同利益。

第四十五条　住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，不得出售给业主以外的单位和个人。

第四十六条　地上停车位属该商品房小区内的房地产权利人(以下称业主)共同所有，不得出售。只能向该商品小区的业主逐年出租，租金由物业企业代收，租金30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入物业专项维修资金。地下人防工程不得租售。

经规划部门批准，取得建设规划和施工许可证的地下停车位,只能向该小区内业主出售或出租。但地下停车位建筑面积不能为公摊面积，开发企业向物价部门申报价格认证中不能将该地下停车位列入商品房建筑成本。

第四十七条　物业管理区域内已规划建设的机动车库、车位能够满足业主停车需求的，不得施划新的机动车位。

物业管理区域机动车库、车位不足时，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，业主、业主委员会、物业服务企业可提出对物业管理区域内的绿地、道路、广场等公用设施的改造方案，经业主大会通过后报请规划行政主管部门批准实施，应当确保消防通道和道路畅通。

物业管理区域已经成立业主大会的，机动车位施划方案以及相关收费管理事项由业主大会决定，物业服务企业组织实施；尚未成立业主大会已经实行物业管理的，由前期物业服务企业依据临时管理规约征求业主意见后组织实施；未实行物业管理的，由社区居民委员会征求业主意见后实施。

规划、消防、公安、交通等行政主管部门应当加强对物业管理区域内各类车库、车位施划的指导，并依法规范违法、违规行为。

第四十八条　物业管理区域内机动车驾驶人应当在机动车库、车位内按照道路顺行方向或者指定方向有序停放车辆。

第四十九条　物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆管理，加强对来访车辆的管理和引导。发现违反有关规定的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门及时依法予以制止或处理。

大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

第五十条　业主应当按《物业服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交，对无正当理由拒绝缴纳物业服务费用的业主，物业服务企业可请求业主所在单位帮助催交，或依法向人民法院起诉。

业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用。业主办理房屋权属转移登记时，房屋权属登记部门应当审核房屋所在物业管理区域内物业服务企业或业主委员会出具的物业服务费结清证明，否则，不予受理房屋权属转移登记。

第五十一条　业主、物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。物业管理区域内禁止下列行为:

（一）拆改房屋承重结构、擅自改变房屋使用性质；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）擅自改建、占用物业共用部位、共用设施；

（四）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（六）超标排放有毒、有害物质；

（七）排放超过规定标准的噪声；

（八）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（九）未经批准摆摊设点；

（十）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十一）擅自改变房屋外貌，擅自安装防盗窗、花架、晒衣架、空调室外机、太阳能热水器等；

（十二）破坏屋面、卫生间、厨房间防水层；

（十三）损坏树木、花草、园林设施的；

（十四）法律、法规、规章和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告县住建、城市管理、环保等有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理。

第五十二条　业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理装修备案手续，与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议；物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等禁止性行为和注意事项。

第五十三条　物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；物业服务企业发现在物业使用、装饰装修过程中有擅自损坏房屋结构、违反有关规定以及（临时）管理规约的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政主管部门，并且有权按照管理规约或临时管理规约的规定禁止装修施工人员进入物业管理区域。

第五十四条　业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

第五十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，实行装表到户、收费到业主，直接为业主服务，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并支付维修、养护费。

因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业服务企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿。

第五十六条　相关行政主管部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理，依法处理违法行为。

第五十七条　住宅物业（拆迁安置房、保障性住房）、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交存物业专项维修资金。

物业专项维修资金，是业主交存的专用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的专项资金。不得挪作他用。

交存首期住宅专项维修资金按照住宅建筑安装工程每平方米建筑面积造价的5%（未配备电梯的40元/平方米）至8%（配备电梯的60元/平方米）标准交存。住宅建筑安装工程每平方米造价和交存标准按照亳州市有关规定适时调整。

第五十八条　新建物业项目、安置小区、保障性住房等的业主在房屋交付时交存物业专项维修资金；

已交付的物业小区的业主应及时交存物业专项维修资金，否则，不予办理产权登记。

第五十九条　业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%时，应按照有关规定及时续交。

物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

 

第六章　法律责任

第六十条　违反国务院《物业管理条例》及《安徽省物业管理条例》规定，给他人造成损害的，依法承担民事赔偿责任；违反行政管理规定的，由相关行政主管部门在各自职责范围内依法查处。

第六十一条　违反本规定第十三条规定，物业服务企业未进行查验或者未将查验情况报送备案的，由县房地产管理局责令限期改正；逾期不改正的，计入企业信用档案。

第六十二条　违反本规定第三十三条规定，物业服务企业未在物业管区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的，由价格主管部门责令改正；逾期不改正的，计入企业信用档案。

第六十三条　违反本规定第三十九条第一款第五项规定，物业服务企业未撤出物业管理区域内的物业服务人员的，由县房地产管理局责令限期改正；逾期不改正的，计入企业信用档案，并依法降低或者取消其资质。

第六十四条　违反本规定第四十八条规定，机动车所有人或者使用人未按照规定停放机动车辆的，物业服务企业应当及时予以劝阻；机动车所有人或者使用人不听劝阻的，物业服务企业应当予以摄录并邀请业主委员会委员或者2名以上业主代表到场，报公安消防部门、城市管理部门依法查处。

第六十五条 违反本规定第五十一条第一项、第二项、第三项规定，县住建、城市管理部门应当责令限期改正，恢复原状，并按照有关规定给予处罚。

第六十六条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，乡镇政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

 

第七章　附　则

第六十七条 本办法自公布之日起施行。