01、什么是土地整理？

土地整理是指在一定区域内，按照土地利用总体规划和城市规划所确定的目标及用途，结合土地利用现状，釆取法律、行政、经济、工程、生物等手段，对田、水、路、林、村进行综合整治，对土地利用结构进行调整，对土地资源进行重新分配，以增加有效耕地面积，提高土地质量和利用效率，改善生产、生活条件和生态环境的活动。土地整理对于促进土地资源可持续利用与社会经济可持续发展具有重要作用。

土地复垦是指对生产建设活动和自然灾害损毁的土地采取综合整治措施，使其达到可利用状态的活动。生产建设活动损毁的土地。按照“谁损毁、谁复垦”的原则，由生产建设单位或者个人负责复垦。但是，由于历史原因无法确定土地复垦义务人的生产建设活动损毁的土地和自然灾害损毁的土地，由县级以上人民政府负责组织复垦。复垦的土地应当优先用于农业。

《土地管理法》第四条规定，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。其中，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

节约集约利用土地是指通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段，实现节约土地、减量用地、提升用地强度、促进低效废弃地再利用、优化土地利用结构和布局、提高土地利用效率的各项行为与活动。

农用地转用制度，又称农用地转为建设用地制度，是指将农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的规定。这一制度是市场经济国家在控制建设用地增长、保护农用地尤其是耕地方面普遍采用的手段。在世界各国和地区，这一制度的名称不尽相同，有的称为“土地规划许可”，有的称为“建筑用地许可”，还有的称为“非都市土地使用管制”。1998年，我国《土地管理法》修订时增设了农用地转用制度。根据法律规定，农用地转用应按照法定程序批准，未经批准擅自占用农用地进行非农业建设的属于违法占地行为，达到法定犯罪面积的还要追究破坏农用地的刑事责任。

建设项目用地预审是指自然资源主管部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行审查，并提出建设项目用地预审报告的行为。建设项目用地预审制度的目的是保证土地利用总体规划的实施，充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量。建设项目用地预审应当遵循下列原则：①符合土地利用总体规划；②保护耕地，特别是永久基本农田；③合理和节约集约利用土地；④符合国家供地政策。

土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限，将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿及妥善安置的法律制度。

土地征收具有以下特征：①土地征收具有法定性，必须符合法律的规定，遵循法定程序；②土地征收具有强制性，土地征收本身是政府的一种具体行政行为，具有明显的行政强制性，并不以被征收者的同意为前提条件；③土地征收的目的和前提，必须是为了公共利益的需要；④土地征收应当给予被征地者公平、合理的补偿。

土地征收是国家为经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的需要，依法将原来属于农民集体所有的土地转变为国家所有的过程。依据《土地管理法》的有关规定，土地征收的目的是满足社会公益事业的需要，征收土地的结果是土地所有权的转移，即集体所有的土地变为国家所有；征收土地的费用是按照国家法定标准补偿，而不是依据土地市场价格补偿。征收土地的具体工作由被征收土地所在的市、县人民政府组织实施。

《土地管理法》第四十六条规定，征收下列土地的，由国务院批准：①永久基本农田；②永久基本农田以外的耕地超过35公顷的；③其他土地超过70公顷的。征收上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

国家征收土地，先依照法定程序经有审批权的人民政府审批，再由县级以上地方人民政府管理部门确定征地补偿安置方案，并由同级人民政府予以公告后，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告期限内持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。

自20世纪80年代土地使用制度改革以来，我国逐步确立了国有土地有偿使用制度。国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用是在我国取得土地使用权的主要方式。

目前，国有土地有偿使用方式主要有三种：

（1）国有土地使用权出让，指国家将一定年限内的土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者一次性向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。国有土地使用权出让的最高年限分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。土地使用权出让合同约定的出让年限不得超过上述最高年限。国有土地使用权出让的方式主要包括招标、拍卖、挂牌和协议出让。出让是国有土地使用权有偿使用的主要方式。

（2）国有土地使用权租赁，是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，由土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。

（3）国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。企业可以依照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押所持有的土地使用权。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府委托有资格的国有股权持股单位统一持有。这种方式在国有企业改制改组中采用较多。

《土地管理法》第五十四条、第五十五条明确规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

改革开放以来，通过大力推行国有建设用地有偿使用制度，我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对建立和完善社会主义市场经济体制、促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。

建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称《城市房地产管理法》）、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规。

国有土地使用权划拨即以划拨方式取得国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权人依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用权人使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用权人使用的行为。划拨土地使用权具有以下特点：①划拨土地使用权没有期限的规定；②划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，如果需要转让、出租、抵押等，应当办理土地出让手续或经政府批准；③取得划拨土地使用权，只须缴纳国家取得土地的成本和国家规定的税费，无须缴纳土地有偿使用费。

由于划拨土地使用权是国家的一种特殊优惠政策，《土地管理法》第五十四条对可以釆取划拨方式使用土地的范围作出了规定，主要包括：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；④法律、行政法规规定的其他用地。目前，根据节约集约利用土地的需要，正在开展扩大国有土地有偿使用范围、限制划拨用地范围的改革。《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）提出，要严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）规定，国家扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。除军事、保障性住房和涉及国家安全及公共秩序的特殊用地可以划拨方式供应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。

临时用地是指工程建设施工和地质勘查需要临时使用，在施工或者勘查完毕后不再需要使用的国有或者农民集体所有的土地，包括因临时建筑或其他设施而使用的土地。不能将临时用地改为永久建设用地，不得在地上建设永久性建筑物及其他设施。临时用地使用结束后，应将土地上临时建设的设施全部拆除，恢复土地原貌，并交还给原土地所有权人或使用权人。

临时用地的使用应遵循以下原则：①临时用地不改变土地用途和性质，无须办理农用地转用等手续，使用结束后仍恢复原用途；②临时用地不改变土地权属，使用农民集体土地的不需要办理征收土地手续，使用国有土地的也不必办理划拨或有偿使用手续；③临时用地经批准后应当签订临时用地合同，并对土地的所有权人和原使用权人的损失予以补偿。建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起一年内恢复种植条件。

宅基地使用权是经依法审批，由农民集体分配给其成员用于建造住宅，没有使用期限限制的一种土地权利。

宅基地使用权具有以下特征：①主体特定。宅基地使用权的主体一般为农民集体成员。②用途特定。宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅及其附属设施。③福利性。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，由农民集体成员无偿取得、无偿使用，其基本功能是保障集体成员基本居住需要的权益。根据法律规定，对因自然灾害等原因失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。④面积法定。宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。⑤没有期限限制。当前法律未规定宅基地使用权的期限。

土地权属争议处理是指因土地所有权、使用权等权利归属发生争议的，由地方人民政府依法进行调解和处理的纠纷解决制度。从法律性质上看它属于行政裁决，处理的主体为人民政府，相对于程序复杂、时间漫长的司法诉讼来说，这一制度程序简单，处理快捷。土地权属争议调处不向当事人收取任何费用，土地权属争议须先经人民政府处理，对处理结果不服的可以向法院起诉，未经调处而直接向人民法院起诉的，人民法院不予受理。人民政府的生效处理决定具有法律效力，非经法定程序不得改变。生效的处理决定是不动产登记的直接依据。

生态用地是指生产性用地和承载性用地以外，以提供生态产品、环境调节和生物保育等生态服务功能为主要用途，对维持区域生态平衡和可持续发展具有重要作用的土地利用类型。其中，环境调节功能主要指气体调节、气候调节、水文调节、土壤调节与控制、干扰调节等，生物保育功能主要指为人类之外的其他生物提供栖息地、基因库、生物防治等。此外，考虑到森林、草地、湿地（包括水域）等土地类型在改善环境、维持生物多样性和区域生态平衡方面发挥着不可替代的重要作用，具有巨大的生态系统服务价值，可称之为基础性生态用地；盐碱地、沙地、裸岩及裸土地、高寒荒漠及苔原、冰川及永久积雪等土地类型，应以生态修复和保护为主，人类过度干预和开发会给生态安全带来严重负面影响，可称之为保全性生态用地；而部分农业生产用地（不包括灌溉水田等），因侧重强调发挥其经济产出作用以确保粮食安全，而不是维持区域生态环境的健康，不宜作为生态用地。