关于对县政协第十一届二次会议第105号委员提案的答复

特邀界委员：

您们在县政协十一届二次会议期间提出的《关于妥善解决我县住宅小区地下停车位权属的建议》收悉，经认真研究办理，现答复如下：

一、基本情况：

近年来，我县房地产开发市场发展迅速，随着地下空间使用面积的不断增多，购买地下停车位的购房人与日俱增。但由于之前我县没有对中心城区地下空间建设用地使用进行明确界定，开展不动产统一登记以来，对车位产权登记没有法规规章指导，造成了购买人买的不安心，开发企业卖的无依据，税务部门无法征缴税款，地下车位物管利用缺少主体依据，社会对于地下车位权属划分的愿望较为迫切。2022年2月8日《亳州市中心城区地下空间建设用地管理暂行办法（修订）》（亳政办〔2022〕7号）出台，对开发小区地下空间建设用地使用权进行规定。根据该《办法》，我县也全面启动城镇住宅小区地下车位不动产权登记。通过启动几个规划小区地下车位不动产权的登记，即规范了开发企业履职尽责依法开发的行为，也解决了一些群众对车位权属的需求。

二、住宅小区地下停车位确权中存在的问题

（一）地下车位登记历史欠账多。2016年9月启动不动产统一登记之前，原县房产局核发三个小区地下车位预售许可证后，办理地下车位所有权登记（金成御园182个、鸿业未来城253个、名邦学府534个）。当时登记记载车位仅969个，更多的地下车位未予登记。经估算，我县中心城区约30000个地下停车位需要补充测量、核实规划再办理产权登记。

（二）现行法律法规没有清晰界定车位权属主体。现施行的《民法典》、《房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》等法律规章均未予明确规划住宅小区车位的权利归属。目前主要有国家所有（人防车位）、小区业主共有（计入销售房价成本）和开发企业所有（谁开发投资、谁受益）等三种不同观点，处于一种争议状态。按照规划建设和竣工备案、投资并受益原则办理开发企业产权登记，处置小区地下车位产权历史遗留问题，易引发业主和开发企业的社会矛盾。车位附赠，车位销售或车位租用，一是要公平公开，二是要诚实守信，三是需开发单位、小区业主、物业公司多方认真履责。

亳州市出台《亳州市中心城区地下空间建设用地管理暂行办法（修订）》，就地下空间建设用地使用权的批准，地下空间建筑物（构筑物）所有权的监督管理及预（销）售审批，地下空间人防工程的审批和监管，及地下空间建筑物（构筑物）不动产登记等，均作了规范规定。其中第十六条 “建筑区划内规划建设的地下机动车库（位），应当首先满足业主的需要。除开发建设单位与业主约定属业主共同所有外，地下建（构）筑物所有权属开发建设单位所有”，故地下非人防车位所有权除投资建设单位约定为业主共同所有外，一般初始登记为开发投资建设单位所有。

（三）地下停车位收费出现矛盾。开发企业促销房屋时承诺让购房人使用地下车位，后期提出售卖或收租金时，往往与业主就收不收费、收取多少费用发生争执。如我县至尊名门小区，业主认为开发企业承诺无偿使用，现在突然告知收费，且地下停车位的租金由房产开发商说了算，没有征求业主的意见。业主感觉没有发言权，不愿意被动接受。至尊名门、至尊尚城多个业主曾提出不予缴费甚至不能给开发企业办理地下车位不动产首次登记的诉求。

（四）地下车位公共维修基金难以收取。一是地下车位售卖率低，且购买人不办证不缴纳维修基金，长久失修致使地下车位（库）路面损毁、设备老化无保养，地下空间使用功能得不到保障，既影响小区业主正常出入停车，也会造成开发企业、购房业主甚至外聘物管公司之间因车位管理收益出现矛盾；二是《人民防空法》规定人防工程在保证战时使用效能的前提下，鼓励和平时期民用车位；地下人防车位收益归投资者所有，但是开发企业维护资金甚少投入。

目前，我县对地下空间出租和销售车位仅监管停车服务费用收取和使用，尚未专项收取地下车位的公共维修基金。

（五）开发企业不履职担当。根据登记连续性规原则，开发建设单位不办理产权，购房业主无法取得不动产证书。开发企业应申办销售许可，将地下车位可售信息向业主公布。对已售非人防地下车位的，及时办理地下建筑物首次登记确认权属，并协助购买车位的业主申办产权转移。

（六）物业管理措施不到位。一是对小区停车位合理利用政策宣传引导不足，业主缺乏依法依规停车意识，只图就近方便，地下少停地面拥挤，甚至有的久拖不愿缴纳停车费；二是部门监督不到位。没有加强督查，监管开发企业或物业公司落实管理措施和手段，导致“收费冲上前，担责靠边站”的局面；三是共享信息不畅。车位售卖信息、人防区域信息、产权登记信息等不公开、不更新，也没全面掌握小区流动车辆数量，设备维护现状等信息，没有建立一套覆盖车位使用、维护、流通的物业管理体制和社区服务体系。四是行政执法力度手段不多。对地下停车库租售行为、租售价格等环节，监管力度不足，定期巡查不到位，处罚措施不落实，甚至出现部分开发商擅自改变地下停车位(场)用途的情况。

三、工作成效

经与县住房发展中心联合调查，截止目前我县开发建设的规划住宅小区，涉及建设地下车库的小区有81个，依照规划建设地下停车位近5万个。至目前，我县办理了京开城、金成御园、名邦学府、海亮幸福里、城建置业、皖新、鸿业未来城、至尊尚城、至尊名门、宝业梦蝶绿苑、徽创江南郡等11个小区地下空间内的机动车位不动产首登5100余个，满足了群众购买车位申报产权无障碍。除11个小区已首登的，地下车位不动产权登记基础测绘完成的有名邦鲲鹏水岸、中央公馆、海亮君樾府、城投漆园悦府、中梁一号院等5个小区。

2023年，根据财产登记的需要及产权人申请，我县开始给车位购买人办理不动产转移登记，现已有129户小区业主个人获得了地下车位不动产权证书。如今，办理车位产权登记流程简单，审核便捷，随到随办，基本在一个工作日即可出证，真正实现规划住宅小区群众地下车位登记无障碍。

四、下一步工作

（一）全面梳理城区规划住宅小区地下车位登记基本情况。一是以实地测量成果为基础，核实规划建设情况，区分规划人防范围，完善登记基础准备工作；二是进一步摸排历史遗留问题，厘清车位纠纷成因和问题导向，积极化解车位登记矛盾，维护社会和谐稳定。

（二）广泛宣传政策，引导企业加快办理车位登记。按照亳州市出台的文件精神，积极宣传车位权属政策，专项制定地下车位不动产登记服务指南，主动登门（联系）开发企业，宣传并告知办理地下车位不动产登记的流程和办理程序。日常跟踪小区地下车位测绘进度，指导开发企业申办产权首登，及时解决地下车位首次登记中产生的问题。

（三）稳妥推进地下车位登记。一是精简流程，充分利用“四电”减少登记材料，方便小区地下车位登记及时办结；二是加大服务力度，围绕“一改两为”目标，优化不动产登记营商环境，提升服务效能；三是将地下车位不动产登记业务，纳入绿色服务通道，按照延伸办、专窗办、网上办标准推行，确保地下车位不动产证书及时准确交付。

（四）部门衔接形成合力，做好车位建设、交付和确权登记。实行土地出让和用地规划时，贯彻执行地下空间建设用地管理政策，明确地下空间建设用地使用权出让或划拨方式；将地下空间建设条件纳入规划条件，监督建设单位履行规划许可义务；厘清地下空间（停车位）投资受益主体；公开地下车位（含人防）布局和预售许可情况；探索小区地下车位预告登记的新模式。

（五）稳步推动地下车位的物业管理。车位登记纳入销（预）售许可，实行合同网签，依法纳入商品房交易和备案监管。加强对68个有地下车库小区物业管理，依托提升整改至尊尚城一期、二期、至尊名门地下车库成效，提升开发企业自行物业管理能力；推进金成御园、皇家花园二期地下车库使用功能的提升和完善，及时推动后续物业管理；依照已确定方案，推进龙盛首府、玖隆国际C区的地下车库物业管理，做到车库建设、移交、管理、监督多环节充分衔接。

    感谢您们对自然资源和规划局工作的关心与支持。

蒙城县自然资源和规划局

2023年7月3日

单位联系电话：0558-7624185

办复类别：  B   类

抄送：县政协提案委，县绩效评价中心。